Статья 334. понятие залога

Комментарий к статье 339 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи установил существенные условия договора о залоге, к которым относятся предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В договоре должно быть зафиксировано местонахождение имущества с указанием, у кого находится это имущество. В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 указано, что, в случае если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре должно быть указано помимо предмета ипотеки, его оценки, существа обязательства, размера и срока исполнения обязательства также местонахождение недвижимости и идентификационное описание. Помимо всего, должно быть зафиксировано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, должны быть указаны арендованное имущество и срок аренды.

Оценка недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится по соглашению сторон с соблюдением требований ст. 67 Закона. Сторонам предоставлено право поручить оценку предмета ипотеки профессиональной организации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 05.01.2006) <1>. Если сумма обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и иные условия ее определения. В случае если основное обязательство предполагает исполнение его по частям, в обеспеченной им ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) платежей, их размер. Если права залогодержателя удостоверены закладной, соответственно закладная фиксируется в договоре об ипотеке.

———————————
<1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 2. Ст. 172.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает для договора о залоге обязательную письменную форму и квалифицированную форму для договора об ипотеке. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Соответственно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Пункт 3 комментируемой статьи затрагивает одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих. В случаях, когда предмет залога передается залогодержателю, публичность залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, средством публичности является регистрация. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость предусмотрена регистрация любого недвижимого имущества и сделок с ним. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином регистрационном реестре прав на недвижимое имущество, по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Пункт 3 комментируемой статьи не упоминает о движимом имуществе. Вопрос о регистрации движимого имущества регулируется специальными актами. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 N 938 «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (в ред. от 12.08.2004) <1> залог автомототранспортных средств подлежит обязательной регистрации в органах автомобильной инспекции МВД России.

———————————
<1> СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 1999; 1998. N 32. Ст. 3910; 2002. N 9. Ст. 930; 2003. N 20. Ст. 1899; 2004. N 33. Ст. 3495.

3. Залог считается зарегистрированным с момента внесения сведений об этом в соответствующий реестр и присвоения соответствующего номера. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Что и как «работает» залогом

Прежде всего, что такое залог? Это имущество или любые ценности, принадлежащие залогодателю и передаваемые им кредитору в качестве обеспечения по кредиту, гарантирующего его погашение. В случае с жильём как залогом по ипотечному кредиту, возникает своего рода парадоксальная ситуация — имущество принадлежит кредитору, но используется заёмщиком. Другое дело, что при срыве обязательств по ипотеке жильё будет реализовано кредитором для погашения кредита.

Ипотечным залогом чаще всего выступают квартира, дом, земля. К залогу есть ряд требований. Прежде всего, заёмщик должен быть собственником недвижимости, выступающей как залог. Второй важный параметр — ликвидность, то есть залог можно довольно быстро и просто продать для получения денежных сумм. Понятно, что стоимость залога должна полностью перекрывать размер ипотечного кредита.

Ипотека в Нижнем Новгороде

Сравните ставки и программы

Посмотреть

В жилой недвижимости, выступающей как залог, не должны быть прописаны несовершеннолетние, не должно быть и иных обременений. Арестованная или являющаяся предметом судебного разбирательства недвижимость стать залогом не может. При совместном владении недвижимостью супругами, требуется согласие каждого из них на использование её в качестве залога. Плохое техническое или аварийное состояние не позволяет рассматривать недвижимость как залог.

Фото: pixabay.com

Земельный участок может быть обеспечением по ипотеке, но банки неохотно принимают землю в залог — есть проблемы с оценкой ликвидности. Влияет и местоположение участка — находящийся в черте города предпочтительнее того, до которого несколько десятков или сотен километров.

Комментарий к статье 357 Гражданского Кодекса РФ

1. Главную особенность договора о залоге товаров в обороте составляет его предмет. В залог передается не индивидуальная вещь или имущественное право, а товарная масса. Ввиду этого не требуется указывать индивидуальные признаки каждой вещи, входящей в товарную массу. Договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенных товаров, иные их родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которые могут изменять состав товарной массы (ст. 47 Закона о залоге).

2. Поскольку при залоге товаров в обороте предмет залога точно не индивидуализирован и не обособлен от иных товаров, принадлежащих залогодателю, право залога товаров в обороте не является вещным правом и не обладает свойством следования (см.: Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994. С. 101, 109). В отношении отчужденных залогодателем товаров залог прекращается, а в отношении приобретенных им или поступивших в его товарную массу новых товаров — возникает (п. 2 комментируемой статьи).

Удовлетворение залогодержателя за счет заложенной товарной массы производится путем продажи товаров. Поэтому в закладываемую товарную массу могут входить лишь те товары, которыми залогодатель вправе распоряжаться (например, на праве собственности или праве оперативного управления).

3. По смыслу п. п. 1 и 2 комментируемой статьи залогодатель вправе распоряжаться товарами свободно, без согласия залогодержателя. Если в результате отчуждения товаров залогодателем стоимость товарной массы уменьшается, то сделка об отчуждении не является ничтожной. Залогодержатель вправе приостановить дальнейшие операции с заложенным имуществом (п. 4 комментируемой статьи) или потребовать досрочного удовлетворения, в том числе за счет стоимости оставшегося имущества (см. коммент. к ст. 351 ГК).

4. Товары в обороте всегда остаются во владении залогодателя или третьего лица. Передача товаров во владение залогодержателя при этом виде залога исключена. Вместе с тем товары, входящие в заложенную товарную массу, могут быть переданы залогодателем другой стороне договора о залоге не как залогодержателю, а как обычному хранителю. В этом случае залогодержатель не считается владельцем предмета залога и не имеет в отношении товарной массы прав и обязанностей, предусмотренных для закладодержателя (ст. ст. 343, 344, п. 3 ст. 346, ст. 347 ГК).

5. В силу п. 3 комментируемой статьи залогодатель обязан вести книгу записи залогов, которая необходима залогодержателю для контроля за состоянием товарной массы. В случае нарушения этой обязанности применяется п. 4 комментируемой статьи или договорная ответственность.

6. Под нарушениями залогодателем условий залога товаров в обороте понимаются нарушение обязанности вести книгу записи залогов, уменьшение стоимости товарной массы, замена входящих в товарную массу товаров ненадлежащими товарами, непредставление залогодержателю отчетности о состоянии товарной массы и т.п.

Наложение залогодержателем своих знаков и печатей на заложенные товары (п. 4 комментируемой статьи) лишает залогодателя возможности распоряжаться этими товарами без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК) до устранения допущенных нарушений.

7. После возникновения предпосылок для обращения взыскания на заложенные товары они подлежат индивидуализации и продаже в общем порядке (ст. ст. 349, 350 ГК).

8. Как уже говорилось в п. 2 коммент. к ст. 357, право залога на товары в обороте не является вещным правом в отличие от права залога на вещь. В одностороннем порядке залогодержатель не может установить свое вещное право на чужую вещь. Поэтому трансформация залога товаров в обороте в обычный залог возможна только по соглашению сторон или в силу судебного решения. Если залогодержатель предъявил иск об обращении взыскания на заложенные товары, то судебным актом подлежащие реализации товары индивидуализируются и тем самым на них устанавливается право залога, к которому применяются общие предписания о залоге (в частности, о свойстве следования и распоряжении предметом залога с согласия залогодержателя).

9. В комментируемой статье под товарами в обороте понимаются также и товары в переработке. Следовательно, залог товаров в переработке по действующему законодательству представляет собой разновидность залога товаров в обороте (ст. ст. 46 — 48 Закона о залоге). Законодательной практике известны случаи различной регламентации этих видов залога (см.: Агарков М.М. Указ. соч. С. 112).

Другой комментарий к Ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

В п. 1 комментируемой статьи говорится о преимущественном праве кредитора-залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. Изъятия из этого правила установлены в законе. Так, в соответствии со ст. 64 ГК требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед указанными залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми оно имеет задолженность по выплате выходных пособий, оплате труда и по выплате вознаграждений по авторским договорам.

В абз. 2 п. 1 говорится о ситуациях, когда заложенное имущество было повреждено или утрачено. В этом случае залогодержатель уже не может получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества вообще либо может получить только частичное удовлетворение. В таких ситуациях закон дает право залогодержателю удовлетворить свои требования за счет страхового возмещения. Причем сделать это он может независимо от того, в чью пользу имущество было застраховано.

2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен залогу недвижимости (ипотеке). Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке. Аналогичное утверждение содержится и в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ВАС РФ. 1998. N 11). В указанном письме изложены наиболее важные положения Закона об ипотеке, при этом особо подчеркнуто, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

3. В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Отнесение договора о залоге с точки зрения классификации, принятой в гражданском праве, к консенсуальным или реальным договорам зависит от вида используемого залога. Если заключается договор о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю, право залога возникает с момента заключения договора, т.е. в этом случае он является консенсуальным. В отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, право залога возникает с момента передачи имущества, и, таким образом, данный договор является реальным. Однако стороны вправе и в последнем случае заключить консенсуальный договор, отметив это в договоре. Консенсуальный договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Залог может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге. При этом правила ГК, регулирующие отношения по залогу, возникающему в силу договора, соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В качестве примера можно сослаться на право залога, возникающее у продавца на переданный покупателю товар, проданный в кредит, для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).