Договор найма жилого помещения: какие нюансы учесть

Комментарий к Ст. 673 ГК РФ

1. В ст. 15 ЖК жилые помещения названы объектами жилищных прав, что представляется более точным. Соответственно жилое помещение является не объектом, а предметом договора.

2. Изолированность жилого помещения выражается в том, что оно должно иметь автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку) или на улицу.

Пригодность для постоянного проживания граждан означает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Правительством РФ должны быть установлены: порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок, в котором жилое помещение признается непригодным для проживания (ст. 15 ЖК).

Специальная норма.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Наиболее частые вопросы юристу по договору найма

Сдаю в аренду свою квартиру. Какой договор мне составить: договор аренды или договор найма?

Если вы сдаете квартиру частному лицу, то заключается договор найма. Если сдаете юридическому лицу для проживание его сотрудников, то заключается договор арены жилья.

Если в договоре, заключенном на 1 год, указана сумма оплаты, может ли наймодатель повышать ее по своему усмотрению и в связи с чем?

Размер оплаты по договору коммерческого найма жилья определяется только договором. Если в договоре не указана возможность одностороннего повышения платы, наймодатель не имеет права этого делать в течение всего периода действия договора.

Педагог, работающий в сельской местности, снимает квартиру у физлица — собственника квартиры. Какой договор надо заключить, чтобы педагогу компенсировались платежи согласно действующему законодательству?

В этом случае заключается договор коммерческого найма жилого помещения. 

Какой образец договора найма выбрать, если хочу сдавать свою квартиру другим людям?

Для вашей ситуации можно взять образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Москва: +7 (499) 391-94-20

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Вся Россия: 8 (800) 550-82-94 (с 9.00 до 21.00 по Москве)

Как заключить договор социального найма жилого помещения?

Для оформления договора необходимо получить решение о предоставлении жилплощади в администрации. Обращаться туда нужно с документами, подтверждающими потребность в жилье и соответствие социальной категории. По факту обращения будут проведены проверки материального положения заявителя, и после рассмотрения вопроса выдается решение. Если гражданин уже проживает в муниципальном жилье, то, вероятно, у него есть ордер. При наличии такового договор заключается без дополнительных проверок. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Стоит сказать, что основанием для заселения является соответствующее решение органов. Договор – это лишь документальное подтверждение права на проживания. То есть заселиться можно и без оформления этого документа.


За оформлением договора социального найма следует обращаться в тот орган, который вынес решение о заселении с определенным пакетом документов.

Документы для заключения договора

Заявление о предоставлении жилья будет рассматриваться только при наличии полного пакета необходимых документов. Срок рассмотрения отсчитывается с даты предоставления всех требуемых бумаг. Необходимо предоставить в жилищный отдел муниципалитета:

  • документы, определяющие состав семьи – паспорта, свидетельства о рождении и заключении брака;
  • выписку из Росреестра об отсутствии собственного жилья;
  • документы, подтверждающие основание для предоставления муниципальной жилплощади.

Полный список документов необходимо уточнять в администрации. Он может дополняться в зависимости от ситуации. Перечень бумаг указывается в конце заявления списком. По итогу рассмотрения будет выдано решение о предоставлении жилья. Следующим шагом будет заключение договора. Для этого потребуется:

  • решение/ордер о вселении в жилплощадь;
  • документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
  • выписка из домовой книги;
  • номер лицевого счета.

Документы принимаются под расписку, в которой указывается дата готовности договора социального найма. В установленную дату необходимо прийти для подписания и получения своего экземпляра договора.

Если решения о заселении нет

Если вы действительно нуждаетесь в жилье, но ордер вам не выдают, то потребуется обращаться в суд. Для этого нужно иметь документы, удостоверяющие личность, а также подтверждение потребности в жилплощади и факта обращения в муниципалитет по этому вопросу. Список бумаг в каждом конкретном случае может меняться. Лучше уточнить его по звонку, посредством личного посещения или путем получения юридической консультации. Узнать, как действовать, если вам необоснованно отказывают в выдаче ордера, можно на нашем сайте.

Если дом отсутствует на балансе

Одной из распространенных сложностей при получении договора социального найма является отсутствие дома на балансе органов власти. Это может произойти, если в период сбора бумаг объект недвижимости был передан в собственности другой организации. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если это произошло, вы по-прежнему вправе получить жилье. Объект недвижимости может поменять собственника, но он остается государственным или муниципальным. В этой ситуации нужно узнать, кому перешло право собственности на дом. Затем, обращайтесь к новому владельцу и оформляйте договор по стандартному алгоритму.

Заключение договора через суд

Заключить договор социального найма на основании судебного решения можно при отказе муниципальных органов. В процессе разбирательства будет выяснено, действительно ли семья нуждается в жилье и имеет ли основания на его получение. В суд следует также обращаться, если ваши права на социальное жилье нарушают. Для сокращения времени рассмотрения дела рекомендуется собрать доказательную базу. Нередки случаи, когда гражданин уже много лет проживает в социальном жилье, но договор по различным причинам с ним не заключен до сих пор. Это тоже является основанием для обращения в суд. Прежде чем обращаться в суд, целесообразно проконсультироваться с юристом. Специалист поможет составить грамотный иск и предложит оптимальный алгоритм действий. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте. Иск подается в городской или районный суд. Ответчиком будет выступать организация, которая выдала жилплощадь в пользование. Исковым требованием будет необходимость обязать ответчика подписать договор социального найма.

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?

Договор аренды и договор найма квартиры – это договоры по которым недвижимое имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или просто в пользование. В аренду можно сдавать как жилое, так и не жилое помещение, а в наем только жилое, например, квартиру.

Отличия договоров:

Стороны договора

Договор найма квартиры заключается тогда, когда эта квартира сдается гражданину. Собственник по такому договору, который сдает жилье, именуется наймодателем, а лицо, которое снимает – нанимателем.

Что касается юридических лиц, то они не могут заключать договор найма и получать по такому договору жилье во временное владение и (или) пользование. Организациям необходимо заключать договор аренды или иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды сторонами являются арендодатель и арендатор

Следует обратить внимание на то, что юридическое лицо-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногородних сотрудников (ст

606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора

Если стороны решили заключать договор аренды квартиры или найма квартиры, то заключать такой договор необходимо только в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Сторонам договора аренды, заключенного на срок один год и более, необходимо его зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Срок договора

Договор аренды квартиры заключается на тот срок, который определен договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, то он будет считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения/квартиры законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора

Расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, через суд, в одностороннем порядке, если основания для расторжения установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма квартиры имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма квартиры можно расторгнуть в любое время. Для этого наниматель должен получить согласие других лиц, постоянно проживающих с ним, и письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Статья 682 ГК РФ. Плата за жилое помещение

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 680 ГК РФ. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Как составить договор на сдачу квартиры в аренду

Документ оформляется, основываясь на законодательной базе, в упрощенном или расширенном варианте. Арендодатель может составить его лично, воспользоваться услугами юристов, специализирующихся на сделках по недвижимости. Существует несколько вариантов договора, в которых предусмотрены конкретные ситуации.

На длительный срок

При сдаче жилья внаем без указания конечной даты проживания, законом предусмотрен срок аренды 5 лет. Наймодателями в таких случаях чаще всего выступают владельцы жилого здания.

Вместе с арендатором, при согласии собственника, имеют право постоянно проживать его родственники.

Подселение взрослых людей возможно при соблюдении норматива жилой площади на одного человека. Допускается также проживание временных жильцов (на срок до полугода) с уведомлением хозяина квартиры и достаточной жилой площади. За действия временных постояльцев несет ответственность лицо, заключившее договор аренды.

При длительной аренде договор квартиросъемщика имеет право на пролонгацию. Собственник жилья, не желающий более сдавать жилье, обязан предупредить за 3 месяца, и в течение года не сдавать помещение внаем. Арендатор может прекратить договор досрочно, предупредив собственника жилого помещения о своем желании не позднее 3 месяцев до окончания действия договора.

От частного лица

Граждане, сдающие квартиру в аренду, заключают краткосрочные соглашения, обычно не более 1 года. Закон предусматривает, что на таких сроках не требуется преимущественное продление соглашения и трехмесячное предупреждение о прерывании сделки.

Если в качестве жильца, арендующего помещения, выступает юридическое лицо, то договор заключается на основании главы 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда».

Особенности договоров для сдачи квартиры в аренду на длительный срок с юрлицом:

  • наличие подробного описания и перечня переданного в аренду имущества;
  • оформление соглашения в письменной форме;
  • нотариальная регистрация;
  • в случае последующего выкупа – в виде сделки купли-продажи;
  • устранение неисправностей, неизвестных во время заключения соглашения за счет арендодателя.

Ремонт или замена испорченного/неработающего имущества должна быть осуществлена в 10-дневный срок после извещения арендатором. Невыполнение требования дает ему право уменьшить размер арендной платы или расторгнуть договор.

Между физическими лицами

Договоры для сдачи квартиры в аренду между физическими лицами на короткий промежуток времени заключаются в упрощенной форме. В качестве страховки имущества от порчи в них может предусматриваться залоговая стоимость, возвращаемая нанимателю по окончании договора. Ее сумму определяет хозяин квартиры, самостоятельно оценивая возможный ущерб.

С оплатой коммунальных услуг

Одно из главных отличий соглашений об аренде – кто и как рассчитывается за коммунальные услуги.

В договорах предусматривается 3 варианта оплаты:

  1. Арендная плата не включает в себя коммунальные платежи. Оплата за них производится дополнительно, по показаниям счетчиков, хозяину квартиры.
  2. Общая стоимость снимаемого жилья = арендная плата + коммунальные платежи. Оплачивает услуги жилец, с предъявлением квитанций владельцу.
  3. Арендная плата включает в себя будущие расходы по коммунальным услугам. Оплату производит собственник.

Коммунальные услуги могут включаться в арендную плату частично, если они рассчитываются по нормативу на прописанных лиц, например, по газу, воде, за пользование лифтом, уборку территории, вывоз мусора.

Что должно быть указано в договоре найма квартиры

Договор найма должен содержать:

  • наименование договора «Договор найма жилого помещения»;
  • место и дату заключения;
  • имена или наименования (для юридических лиц) сторон;
  • предмет договора;
  • цена за найм квартиры;
  • сроки найма квартиры;
  • права и обязанности сторон, передача квартиры и имущества;

Предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В договоре необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать квартиру: местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат

Это важно, поскольку при неточном определении предмета в случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным

Если жилое помещение сдаётся с мебелью и бытовой техникой, в договоре нужно указать:

  • перечень имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
  • лицо, несущее ответственность за сохранность такого имущества;
  • определить условие о денежной сумме (обеспечительном платеже) в качестве гарантии обеспечения его сохранности.

В договоре следует определить размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Нужно иметь в виду, что одностороннее изменение такой платы незаконно, если иное не указано в договоре. Эта сумма может быть указана в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.

Плата может вносится авансом или по факту.

В том случае, когда в договоре не указаны сроки внесения платы, плата вносится ежемесячно.

Условие об обеспечительном платеже также должно быть оговорено в договоре. После окончания действия договора такой платёж возвращается нанимателю в случае, еслинаниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора.

Важно определить, входят ли в состав платы коммунальные услуги, определить, на ком, наймодателе или нанимателе лежит обязанность и оплаты. Если в договоре не указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи

Также стоит определить порядок оплаты других платежей (интернет, телевидение, телефон).

В том случае, если в договоре не указано иное, то наниматель должен производить за свой счет текущий ремонт, наймодатель – капитальный ремонт квартиры.

Договора найма жилья может быть заключён на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

В том случае, если договор заключён на срок менее одного года и иное не закреплено в договоре, то в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие, а наниматель:

  1. не может вселить других граждан, а также временных жильцов;
  2. не может сдать квартиру по договору поднайма;
  3. не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В договоре можно указать членов семьи нанимателя, или иных лиц, которые будут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Вселение несовершеннолетних детей происходит без согласия наймодателя.

На проживающих лиц можно возложить обязанности по договору совместно с нанимателем. Например вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт. Это позволит защитить интересы наймодателя.

Кроме указанного, в договоре можно указать иные условия, к примеру:

  • Порядок расторжения договора. возврат платы за не период, который наниматель оплатил, вперёд;
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям;
  • содержание домашних животных.

Понятие специализированного жилья

Классификация ячеек жилищного фонда, установленная статьёй 19 ЖК РФ, гласит, что специализированная жилищная площадь – это та, которая предназначена для проживания отдельных социальных категорий граждан, перечень который оговорен текстом раздела IV ЖК РФ. По этой причине жилые помещения частного жилищного фонда не могут относиться к специализированным.

Согласно статье 92 ЖК РФ к жилым специализированным жилым помещениям относятся:

  • служебные жилые помещения;
  • жилая площадь в общежитиях;
  • помещения маневренного фонда;
  • площадь в домах системы социального обслуживания населения;
  • жилые дома для временного поселения вынужденных переселенцев;
  • жилье для лиц, признанных беженцами;
  • жилплощадь для социальной защиты отдельных категорий граждан.

О найме специализированного помещения написано в нашем материале.

Памятка для лиц, снимающих жилые помещения

  1. Самостоятельно (или с помощью специалистов) проверьте правоустанавливающие документы на квартиру — ордер, договор социального найма (в случае сдачи квартиры в поднайм), договор купли-продажи, по которому лицо, сдающее жилое помещение в найм, его приобрело, либо пользуется на ином законном основании. В случае, если у наймодателя имеется право собственности — на руках у него должно быть свидетельство о праве собственности на квартиру из регистрационной палаты.
  2. Соблюдайте письменную форму договора найма жилого помещения или договора аренды, внимательно проверьте правильность внесения следующих данных:
    • данные о жилом помещении (адрес, расположение, общая и жилая площадь),
    • перечень лиц, которые въезжают в снимаемое жилое помещение (члены Вашей семьи),
    • срок найма (аренды), порядок предупреждения об окончании срока, выезде, о порядке выезда из жилого помещения, порядок продления срока найма,
    • размер (стоимость) найма в месяц, а также размер и порядок оплаты ЖКУ (сверх найма, либо ЖКУ включаются в стоимость найма), порядок внесения платы (наличными, через банк, на банковскую карту, почтовым переводом и т.п.), реквизиты банковского счета наймодателя, личные данные сторон (в том числе контактные телефоны).
  3. В договоре также должно быть закреплено (и это соответствует действующему законодательству), что ответственным за уплату ЖКУ остается наймодатель, поскольку лицевой счет остается открытым на него.
  4. Постарайтесь включить в договор Ваше преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении срока договора найма, а также Ваше право на расторжение в любое время заключаемого договора (без уплаты штрафных санкций).
  5. Также не помешает включить и право на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение.
  6. Соглашайтесь на как можно меньшую предоплату (авансовые платежи) по договору, поскольку она на ежемесячный размер платы за найм, как правило, не влияет, как собственно, и на качество снимаемого жилого помещения.
  7. При проживании соблюдайте порядок в жилом помещении, а также старайтесь не нарушать права и законные интересы соседей, особенно в ночное время.
  8. В случае достижения договоренности с наймодателем, Вы также имеете право на регистрацию по месту пребывания (временную регистрацию) в снимаемом жилом помещении.
  9. Для избежания недоразумений по окончании срока действия договора найма (аренды), освободите жилое помещение и постарайтесь оставить его в состоянии не худшем, чем было до Вашего заезда в него.
  10. Что касается такого щепетильного вопроса, как уплата НДФЛ лицом, сдающим Вам квартиру, отмечу следующее: Вы, как физическое лицо не признаетесь налоговым агентом по отношению к владельцу квартиры, таким образом, закон не требует от Вас ни удерживать налог из суммы оплаты, ни сообщать в налоговую инспекцию о том, что наймодатель получил доход в таком-то размере.

Расторжение

Может осуществляться по желанию владельца, съёмщика или по обоюдному согласию. Как в досудебном, так и в судебном порядке.

О расторжении договора найма читайте в этой статье.

По инициативе нанимателя

Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время. Но по условиям статьи 687 ГК РФ он обязан уведомлять наймодателя о своих намерениях не позднее чем за 3 месяца до запланированного момента расторжения сделки. Если сделка краткосрочная – срок составляет от 2х недель до месяца.

По желанию наймодателя

Закон предусматривает перечень событий, которые позволяют владельцу осуществить расторжение договора. Возможно это только в рамках судебного процесса. Основанием для этого являются условия, предусмотренные статьёй 687 ГК РФ:

  • аварийный статус жилища;

  • признание его непригодным для эксплуатации;
  • эксплуатация жилья не по назначению;
  • порча и другое умышленное причинение ущерба имуществу или площади;
  • если действия арендатора мешают соседям;
  • два месяца подряд просроченная месячная оплата;
  • прочие моменты, предусмотренные жилищным правом.