Договор купли-продажи

Комментарий к статье 493 ГК РФ

1. Коммент. ст. в качестве общего правила предусматривает, что договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи товарного (кассового) чека или иного документа, подтверждающего оплату. Данная норма не изменяет квалификацию договора в качестве консенсуального, а лишь устанавливает юридическую фикцию — оплата понимается как состоявшееся соглашение (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 58 — 59 (автор комментария — И.В. Елисеев); Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004. С. 105 — 118).

2. Товарный (кассовый) чек, иные документы, подтверждающие оплату товара, не выступают в качестве специфической письменной формы сделки, поскольку не отвечают установленным требованиям п. 1 ст. 160, п. 2 и 3 ст. 434 ГК. Указанные документы являются лишь одним из возможных письменных доказательств заключения договора и его условий.

3. Форма договора розничной купли-продажи подчиняется общим правилам ст. 159 — 161 ГК. Поскольку в большинстве случаев данный договор исполняется в момент совершения, устная форма его заключения является надлежащей. Как следствие, факт заключения договора и его условия в подобной ситуации могут доказываться сторонами с помощью любых средств доказывания (письменными документами, свидетельскими показаниями).

Однако и в том случае, когда договор розничной купли-продажи должен быть заключен письменно, отсутствие у покупателя товарного (кассового) чека не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания, которые оцениваются судом в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами (п. 21 Постановления ВС N 7).

4. Иные правила о моменте, с которого договор считается заключенным, могут устанавливаться законодательством. Так, в соответствии с п. 2 ст. 498 ГК (см. коммент. к ней) договор с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Специальные правила о моменте заключения договора предусмотрены п. 21 Правил продажи товаров по образцам, п. 20 Правил продажи товаров дистанционным способом.

Стороны своим соглашением также могут определить момент заключения договора иным образом, чем предусмотрено коммент. ст.

Комментарий к ст. 454 ГК РФ

  1. 1

    Субъектами договора купли-продажи являются:

    — продавец — лицо, которое изначально является собственником предмета договора купли-продажи и обязуется передать предмет договора в собственность другой стороне;

    — покупатель — лицо, которое приобретает предмет договора в собственность, обязуется принять предмет договора и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Предметом договора купли-продажи могут быть любые объекты, то есть это могут быть как движимые, так и недвижимые вещи, потребляемые и непотребляемые, главная вещь и принадлежность и т.д.

    Таким образом, договор купли продажи по своей юридической природе является:

    — консенсуальным, так как продавец только обязуется передать предмет договора, а покупатель принять и оплатить;

    — возмездным, так как предполагает плату за передачу предмета договора в собственность;

    — двусторонним (стороны — продавец и покупатель).

    Особым предметом договора купли-продажи являются ценные бумаги и валютные ценности. Особенности правового регулирования их оборота в соответствии с договорами купли-продажи в силу их специфики могут устанавливаться отдельными законами.

    У договора купли-продажи могут быть особые предметы, например, земельные участки, оружие, транспортные средства. В силу их специфики в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, законами и иными правовыми актами определяются особенности их купли и продажи.

    Предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. Характер и содержание этих прав могут иметь особенности, то есть эти права могут распространяться на особые виды имущества, быть временными или постоянными и т.д. В этой связи на куплю-продажу может распространяться действие отдельных законов, иных правовых актов. В остальном применяются общие положения ГК РФ.

    Существуют особые виды договоров купли-продажи, например розничная купля-продажа, поставка товаров, к которым применяются как общие положения ГК РФ, так и отдельные его положения, касающиеся регулирования конкретных видов договора купли-продажи.

  2. 2

    Применимое законодательство:

    — Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;

    — ФЗ от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»;

    — ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

    — ФЗ от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»;

    — ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

    — ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;

    — ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

    — ФЗ от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»;

    — ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

  3. 3

    Судебная практика:

    Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 N 1018-О;

    — Определение Конституционного Суда РФ от 04.02.2014 N 222-О;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165;

    — Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

    — Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69;

    — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30;

    — Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18;

    — Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2012 г. (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2012);

    — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.10.2014 N Ф02-4357/14 по делу N А33-8042/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2014 N Ф06-15457/13 по делу N А55-22902/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7431/14 по делу N А32-38591/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-6793/14 по делу N А07-2327/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

    — Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-8897/14;

    — Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 04АП-3820/14;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-10286/14 по делу N А03-22138/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-10525/14 по делу N А70-9417/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15277/13 по делу N А65-4255/2013.

Договор продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 Гражданского Кодекса по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 Гражданского Кодекса).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 Гражданского Кодекса). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса).

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 Гражданского Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского Кодекса).

Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 Гражданского Кодекса). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 Гражданского Кодекса вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса).

Последствия несоблюдения порядка заключения

Привычный порядок заключения – подписание документа всеми сторонами в соответствующем количестве экземпляров. Однако в сделках с недвижимостью, в которых затрагиваются интересы детей, на стороне продавца действует несколько лиц (долевая собственность), поэтому без заверения нотариуса не обойтись. Нет отметки нотариуса – сделка недействительна.

Учитывая проверку документов регистраторами, отсутствие нотариального заверения исключает регистрацию перехода прав по такому договору.

В чем разница между недействительностью и признанием факта не заключения сделки? Недействительность означает несоответствие положений сделки или ее формы требованиям закона. В результате она даже при регистрации отменяется в судебном порядке, а стороны возвращаются в исходное положение. Все юридические последствия в виде возникновения прав на имущество и требования денег отменяются.

При признании договора не заключенным, суд отмечает в своем решении, что из-за этого у сторон не возникает последствий юридического характера, и они возвращаются в исходное положение.

Не всегда сделка, которая не заключена, является недействительной. Например, по гражданскому кодексу купля-продажа недвижимости, как писалось выше, считается таковой до момента регистрации перехода прав – внесения записи в реестр на недвижимость.