Статья 671 гк рф. договор найма жилого помещения

Содержание

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Другой комментарий к статье 671 ГК РФ

Настоящая статья содержит общее определение договора найма жилого помещения, устанавливая основные обязанности сторон сделки. Пункт 2 указывает на особенность предоставления жилого помещения юридическим лицам. Исходя из содержания статьи следует сделать вывод о том, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо — гражданин. Юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды либо иному договору. При этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. Более подробно вопросы найма жилого помещения рассматриваются в специальных статьях Жилищного кодекса РФ.

Договор поднайма жилого помещения и требования, предъявляемые к нему

Что такое поднайм? Это гражданско-правовое соглашение, которое имеет непосредственную зависимость от контракта социального найма, по поводу предоставления за определенную плату конкретной жилплощади, выделенной нанимателю на законодательных основаниях. Таким образом, договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ. В частности, как у нанимателей, так и поднанимателей после заключения соглашения возникает целый перечень прав и обязанностей. Но главным отличием является то, что договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя. Поэтому вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.

Комментарий к статье 677 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена нанимателю, гражданам, которые с ним постоянно проживают, их правам и обязанностям по отношению друг к другу и к наймодателю. В п. 1 еще раз (вслед за ст. 671 ГК) подчеркивается, что договор найма жилого помещения заключается только с гражданами. Требований о том, чтобы гражданин был совершеннолетним и имел при этом самостоятельный заработок, действующее законодательство не выдвигает. Разумеется, если гражданин недееспособен, он может заключить договор найма только через своего законного представителя.

2. Хотя договор жилищного найма заключается, как правило, одним лицом, право на пользование жилым помещением обычно приобретается не только этим лицом, но и членами его семьи. Поскольку собственнику жилья небезразлично, сколько лиц и кто конкретно будет проживать в сдаваемом внаем жилом помещении, в договоре должны быть указаны все лица, которые будут постоянно в нем проживать. Кроме того, это диктуется необходимостью соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см. коммент. к ст. 679 ГК).

Если в договоре отсутствует указание о лицах, имеющих право постоянно проживать на сдаваемой внаем жилой площади, то никто, кроме самого нанимателя, постоянно проживать на ней не может. Для вселения на жилую площадь других лиц требуется согласие наймодателя (ст. 679 ГК). По смыслу закона, давая согласие на вселение, наймодатель соглашается на изменение договора. Если, однако, стороны не оформили это изменение в письменном виде, они не могут ссылаться в случае возникновения спора на свидетельские показания.

3. Правовые отношения между нанимателем и гражданами, которые с ним постоянно проживают, строятся на следующих принципах. Во-первых, все проживающие на жилой площади лица пользуются равными жилищными правами. Во-вторых, обязанности перед наймодателем и даже ответственность за действия проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора, несет наниматель. В-третьих, отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Нетрудно заметить, что исключение возможности договорного регулирования отношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами не имеет под собой разумных оснований, кроме, пожалуй, того, что своим соглашением наниматель и проживающие с ним лица не могут ущемлять интересы наймодателя. По всей видимости, законодатель преследовал именно эту цель, а вовсе не желал ввести общий запрет на заключение между проживающими на площади лицами соглашений об условиях пользования площадью и несению расходов по ее оплате и содержанию. Иной подход представляется тем более странным с учетом того, что закон, во-первых, не объединяет нанимателя и проживающих с ним лиц в единую семью и, во-вторых, не содержит никаких правил, которые бы регулировали их взаимоотношения.

4. Закон предоставляет проживающим на площади лицам право заключить между собой договор о солидарной ответственности перед наймодателем. В этом случае они превращаются в сонанимателей, т.е. становятся стороной договора найма. Поскольку, видимо, считается, что в этом случае интересы наймодателя никак не ущемляются, он об этом лишь извещается.

Данное решение небесспорно. Во-первых, по смыслу закона договор жилищного найма может быть изначально по требованию наймодателя заключен на условиях того, что все проживающие на площади лица выступают в качестве сонанимателей. Во-вторых, если для заключения договора не требуется согласие наймодателя, то оно, видимо, не требуется и для его расторжения, что явно ущемляет права наймодателя. В-третьих, нет никаких видимых оснований для того, чтобы игнорировать волю наймодателя при перемене его контрагента по договору.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).

В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.

2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.

Оформление прав и обязанностей

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

  • Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
  • Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
  • Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
  • Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
  • Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

  • Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
  • Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
  • Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
  • Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

  • При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
  • Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Комментарий к статье 685 Гражданского Кодекса РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе не только поселять в помещение временных жильцов (ст. 680 ГК), но и сдавать все или часть занимаемого им помещения в поднаем. Условия сдачи жилья в поднаем в основном совпадают как при коммерческом, так и при социальном найме (ст. 76 — 79 ЖК) с той лишь разницей, что сдача в поднаем жилья социального назначения урегулирована более детально.

2. Для сдачи жилья в поднаем необходимо соблюдение следующих условий.

Во-первых, требуется получить согласие наймодателя. Поскольку речь идет о коммерческом жилье, отказ наймодателя от дачи согласия может быть немотивированным и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

В отличие от поселения на площади временных жильцов, закон не требует получать согласие на сдачу помещения в поднаем других лиц, постоянно проживающих на площади. Это является очевидной ошибкой, которая нуждается в исправлении.

Другим пробелом является неурегулированность вопроса о том, требуется ли при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, согласие на это других нанимателей, собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Хотя необходимость получения такого согласия является достаточно очевидной, закон об этом умалчивает.

Во-вторых, сдача жилого помещения в поднаем возможна лишь при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Поскольку такой нормы в жилищном праве не существует, следует по аналогии со ст. 76 ЖК исходить из того, что после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составлять не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

В-третьих, по смыслу закона при сдаче жилого помещения в поднаем должны соблюдаться и иные требования жилищного законодательства, о которых в коммент. ст., к сожалению, тоже умалчивается. В частности, не вызывает сомнений, что передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне.

3. В соответствии с коммент. ст. сдаваться в поднаем может как все жилое помещение, так и его часть. Поэтому предметом поднайма может быть и неизолированное жилое помещение, например часть комнаты.

4. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Смысл этой традиционной фразы в том, что при прекращении договора поднайма он обязан освободить площадь, а при отказе сделать это подлежит выселению без предоставления другой жилой площади.

Вместе с тем закон признает и защищает приобретенные им по договору поднайма права на пользование жилым помещением. Другое дело, что его жилищные права существенно ограничены законом. Хотя в коммент. ст. упоминается лишь о том, что поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, в действительности он не обладает и многими другими правами, в частности правом на вселение в помещение других граждан, в том числе временных жильцов.

5. Указание на то, что договор поднайма носит возмездный характер, вовсе не означает, что стороны не могут договориться о том, что пользование жилым помещением на условиях его поднайма будет безвозмездным, в чем могут быть заинтересованы обе стороны. Запрет на это, равно как и утверждение, что в этом случае пользователь помещения должен рассматриваться в качестве временного жильца, не могут быть оправданы никакими разумными соображениями и представляют собой ограничение принципа свободы договора. Поэтому возмездность договора поднайма в соответствии с коммент. ст. лишь презюмируется, но отнюдь не является его конститутивным признаком.

6. Договор поднайма, как и сам договор коммерческого найма, носит срочный характер. Однако в отличие от сдачи в поднаем жилья социального назначения закон не устанавливает, что в случае отсутствия в договоре указания на конкретный срок он считается заключенным на один год. Предельным сроком для поднайма служит срок действия самого договора коммерческого найма, который не может превышать пять лет.

Поскольку договор поднайма производен от договора найма, с досрочным прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.

7. В коммент. ст. не содержится указаний на иные основания досрочного прекращения договора поднайма, что также является ее недостатком. Не вызывает сомнений, что договор может быть расторгнут при невыполнении нанимателем его условий, а также при нарушении поднанимателем правил проживания.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Значение. Исторически наем жилого помещения являлся разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализация собственником помещения права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает субсидиарное применение к нему норм договора аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме жилой площади на одного человека.

Наука.

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Судебная практика.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288) (Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

2. Характеристика. Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Стороны договора. Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое лицо, так и гражданин: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В договоре социального найма в роли наймодателя может выступать только юридическое лицо.

Нанимателем по договору коммерческого и социального найма может быть только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

4. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора (ст. 673 ГК РФ) и плате за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ).

Статья 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

  1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
  2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).

В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.

2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.

Требования, предъявляемые к договору поднайма

Договор поднайма жилья имеет типовое воплощение и практически полностью копирует собой соглашение социального найма. В частности, в рамках документа прописано ключевое условие – заключение контракта возможно лишь в том случае, если учетная норма после свершения юридически значимых действий будет находиться на предельно допустимом уровне.

Что касается основных законодательных требований, предъявляемых к подобному документу, то они ничем не отличаются от правил оформления договора социального найма. Контракт о поднайме обладает следующими характеристиками:

  • Двусторонность. Соглашение подписывается как минимум двумя сторонами правоотношений.
  • Реальность. Документ не должен содержать в себе завышенных условий, а также должен регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
  • Возмездность. За пользование жилым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата, размер которой устанавливается участниками самостоятельно по обоюдному согласию.
  • Срочность. В отличие от договора соцнайма контракт о поднайме подразумевает определение временных границ, во время которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем.

Комментарий к ст. 671 ГК РФ

  1. 1

    Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

    — наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

    — наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

    Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

    — цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

    — предмет — только жилое помещение;

    — субъекты — наниматель и наймодатель.

    Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

    — консенсуальным;

    — возмездным;

    — взаимным.

    Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

  2. 2

    Применимое законодательство:

    — ЖК РФ.

  3. 3

    Судебная практика:

    — Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

    — Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

    — Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

    — Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

    — Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

    — Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

    — Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

    — Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

    — Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

    — Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

    — Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

    — Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

    — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

    — Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

    — Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

    — Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Статья 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

  1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
  2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
  3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
  4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 680 ГК РФ. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
  3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
  4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.