Статья 623. улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество?

Комментарий к статье 695 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена регулированию обязанности ссудополучателя по содержанию вещи, которой он пользуется по договору. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта (в отличие от обязанности арендатора по общему правилу ст. 616 ГК осуществлять только текущий ремонт), и нести все расходы на ее содержание. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон.

2. В ряде случаев закон конкретизирует рассматриваемую обязанность. Например, в соответствии с п. 4 ст. 56 Закона об объектах культурного наследия обязательным условием заключения договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое должно включать требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

3. Современный законодатель отказался от подразделения расходов на содержание предмета ссуды на чрезвычайные и обычные и отнесения первых на счет ссудополучателя, как это было ранее. Не предусматривается гл. 36 ГК и возможность оценивать соразмерность произведенных расходов с учетом безвозмездного характера договора ссуды. В литературе, впрочем, нередко анализируется ситуация, когда затраты на капитальный ремонт таковы, что с лихвой перекроют все те полезные эффекты, которые ссудополучатель сможет извлечь из полученного в ссуду имущества, и по существу ничего не оставят от природы ссуды как безвозмездного договора. В частности, высказано мнение, согласно которому, если вещь требует капитального (или даже текущего) ремонта до заключения договора, ссудополучателю не стоит брать ее в безвозмездное пользование, а если вещь потребовала ремонта в период действия договора, ссудополучатель может в одностороннем порядке отказаться от договора.

Однако с этим утверждением вряд ли можно согласиться. Целесообразность принятия в ссуду вещи вне зависимости от того, требует ли она ремонта или нет, не входит в предмет правового регулирования. Отказ же ссудополучателя от договора ссуды вообще не требует какого-либо объяснения мотивов (п. 2 ст. 699 ГК). Договоры ссуды, заключенные с единственным намерением сторон переложить бремя осуществления капитального и текущего ремонта вещи с ссудодателя как собственника на ссудополучателя, могут стать предметом критического рассмотрения с позиций ст. 170 ГК (притворные сделки, прикрывающие собой безвозмездный подряд), но соответствующая квалификация потребует серьезного доказывания. При недоказанности намерения сторон прикрыть одной сделкой другую соответствующие договоры ссуды должны признаваться вполне правомерными.

4. Если ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 698 ГК) и возмещения причиненных ему убытков (по общим правилам ст. 393 ГК).

Комментарий к статье 34 Гражданского Кодекса РФ

1. Органы местного самоуправления (районная, городская, районная в городе, поселковая и сельская администрация) осуществляют возложенные на них государственные полномочия по опеке и попечительству (ст. 132 Конституции, п. 4 ст. 6 Закона об общих принципах организации местного самоуправления, ст. 53, 64, 75 Закона РФ от 06.07.91 N 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» — Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст. 1010). Это особая функция, которая в сфере гражданско-правовых отношений определяется непосредственно в ГК (ст. 31 — 41). Полномочия органов опеки и попечительства по защите прав и интересов несовершеннолетних детей определены также в Семейном кодексе (ст. 8, 28, 48, 54, 56, 58, 59, 62, 64 — 67, 71, 74, 75, 77 — 79, 121 — 125, 129, 132, 140 — 142, 145, 147, 150, 155).

При осуществлении своих функций органы опеки и попечительства принимают решения, которые являются обязательными для всех организаций и граждан.

Организация работы органов местного самоуправления в этой сфере определяется уставами муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (ст. 8 Закона об общих принципах организации местного самоуправления). В ряде субъектов Российской Федерации приняты специальные законы об организации работы по опеке и попечительству (например, в Москве, Архангельской, Владимирской, Нижегородской, Костромской, Ленинградской, Мурманской, Ростовской, Тамбовской, Ярославской областях, Красноярском крае, Республике Башкортостан, Республике Чувашия и ряде других).

2. Установление опеки и попечительства, выбор формы устройства нуждающихся в этом лиц относятся к исключительной компетенции органов опеки и попечительства (см. ст. 35 и коммент. к ней). Поэтому в целях своевременного установления опеки (попечительства) п. 2 комментируемой статьи обязывает суд сообщать этим органам о вынесенном им решении о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности.

В этих же целях обязанность сообщать органам опеки и попечительства о детях, оставшихся без попечения родителей (см. коммент. к ст. 31), возлагается ст. 122 Семейного кодекса на должностных лиц учреждений (дошкольных, образовательных, лечебных и др.) и иных граждан, которые располагают сведениями о таких детях.

Предусмотренная ст. 122 Семейного кодекса обязанность не обеспечена прямыми юридическими санкциями, и ее следует рассматривать как закрепление должного поведения в интересах защиты прав и интересов детей, а также в интересах общества. В ряде случаев сами родители, временно не имеющие возможности воспитывать своих детей (болезнь, отъезд в длительную командировку и др.), могут обратиться с просьбой об установлении опеки (попечительства) над ребенком.

3. Назначенные опекуны (попечители) подотчетны и подконтрольны органам опеки и попечительства. Последние осуществляют надзор за их деятельностью, который предполагает обязательное и систематическое наблюдение за условиями жизни подопечных, исполнением опекунами (попечителями) своих обязанностей, в т.ч. по управлению имуществом, а также оказание опекунам (попечителям) необходимой помощи и содействия. Порядок и формы надзора определяются с учетом особенностей каждого вида опеки или попечительства (над недееспособными, несовершеннолетними и т.д.).

Действия (бездействие) опекунов и попечителей могут быть обжалованы любым заинтересованным лицом (в т.ч. самим подопечным) в соответствующий орган опеки и попечительства. При выявлении любого неблагополучия в жизни подопечного, нарушения его интересов органы опеки и попечительства должны незамедлительно принять меры к охране его прав, а при необходимости — отстранить опекуна (попечителя) (см. ст. 39 и коммент. к ней).

Как продать неотделимые улучшения в квартире

На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.

Применительно к квартире улучшениями считаются:

  1. Неотделимые: дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
  2. Отделимые: дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.

Варианты оформления сделки

Продажа квартиры за наличные.

В этом случае в договоре купли-продажи стоимость неотделимых улучшений не указывается. То есть фактически происходит занижение реальной цены сделки.

Как оформляются документы:

  1. В договор купли-продажи вносится неполная стоимость жилья.
  2. Стороны составляют соглашение о том, что определенную часть средств покупатель вносит за неотделимые улучшения. Это соглашение не подается на регистрацию вместе с договором.
  3. Покупатель берет расписку от продавца, подтверждающую переход денег к продавцу за неотделимые улучшения.

Покупка квартиры в ипотеку

Все заемные средства должны быть отражены в договоре полностью.

Как оформляется договор:

  1. Указывается цена квартиры без стоимости улучшений. Например, стоимость ремонта – 600 тыс. руб., а цена договора купли-продажи составляет 1,9 млн руб. Всего покупатель должен заплатить продавцу 2,5 млн руб.
  2. Вносится информация о первоначальном взносе по ипотеке. Предположим, собственных средств у покупателя 700 тыс. руб.
  3. Кредитные средства банка дробятся в договоре. Прописывается, сколько денег предоставил банк, и сколько из них предназначено для оплаты стоимости жилья, а какая часть передается для оплаты улучшений. Банк должен выделить 1,8 млн руб., так как стоимость квартиры 2,5 млн, а наличных у покупателя 700 тыс. руб. Из выделенного банком кредита на оплату рыночной стоимости квартиры уходит 1,2 млн руб., а остальная часть предоставляется банком для оплаты неотделимых улучшений.

Подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
Статья 607. Объекты аренды
Статья 608. Арендодатель
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 610. Срок договора аренды
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Статья 614. Арендная плата
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
Статья 627. Срок договора проката
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
Статья 630. Арендная плата по договору проката
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Статья 637. Страхование транспортного средства
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Статья 654. Размер арендной платы
Статья 655. Передача здания или сооружения
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
Статья 665. Договор финансовой аренды
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Статья 670. Ответственность продавца

Комментарий к Ст. 622 ГК РФ

Судебная практика.

Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

1. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (см. ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайного повреждения вещи). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки — убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.

3. Нормы комментируемой статьи в определенном смысле конкурируют с положениями о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК арендатор точно так же не возвращает имущество в установленный срок, но если договор признается возобновленным, то он продолжает выплачивать арендодателю только арендную плату. При невозврате в срок имущества по закончившемуся договору презюмируется, что договор не возобновлен. В то же время как арендатор, так и арендодатель, исходя из собственных интересов, могут считать договор не прекращенным, а возобновленным. В этом случае заинтересованная сторона должна доказать, что имел место не просто невозврат имущества, но что арендатор пользовался имуществом, а от арендодателя не поступало возражений по факту пользования или поступали требования вернуть имущество.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества.

1. Возврат арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ) относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайной гибели). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (см. ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. Возврат арендованного имущества с улучшениями является отступлением от принципа возврата имущества в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Улучшения, сделанные арендатором в рамках его обязанностей на производство таких улучшений (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ) или обязанностей по содержанию арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), в любом случае являются собственностью арендодателя. В комментируемой статье речь идет об улучшениях, не являвшихся необходимыми. Согласие арендодателя на производство улучшений также снимает вопрос о неисполнении арендатором своей обязанности.

Судебная практика.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. С этой точки зрения приобретенные арендатором чехлы на автомобильных сиденьях относятся к отделимым улучшениям, а замененные арендатором без особой надобности новые колеса — нет. В здании, например, неотделимыми будут улучшения начиная от дверных ручек, оконных рам, паркета и т.д. и заканчивая пристройками как по горизонтали (крыльцо, веранда, балкон и т.д.), так и по вертикали (новые этажи, мансарды, крыша).

Арендатор, конечно, может «вырвать» все неотделимые улучшения, но имущество в таком случае должно быть приведено в прежнее состояние (так, забирая из здания свои кондиционеры, арендатор должен устранить все отверстия, скобы, проводку и другие следы монтажа как изнутри, так и снаружи помещения). Другое дело, что если заниматься этим после прекращения срока аренды, то арендодатель может или засчитать просрочку возвращения вещи (ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК РФ), или вообще не допустить арендатора до своего имущества.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Вопрос: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыльПосмотреть ответ

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия

Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Подведем итоги

Разбивать денежные средства за покупку квартиры на неотделимые улучшения и собственно стоимость квартиры для покупателя не имеет никакого смысла. Ведь квартира с неотделимым улучшением является одним целым и полностью переходит в распоряжение покупателя

Выделять неотделимые улучшения при продаже жилья важно только для продавца, так как таким образом он сможет снизить налог с получения прибыли. Если продавец владеет имуществом более 5 лет, а в определенных случаях более 3 лет, платить НДФЛ не нужно, и необходимость в использовании понятия неотделимых улучшений отпадает сама собой

Иное дело – аренда жилья. Неотделимые улучшения, проведенные за счет арендатора, будут являться собственностью арендодателя. Чтобы не потерять средства, вложенные в ремонт, квартиросъемщику выгодно взыскать затраченные деньги с владельца имущества. А это получится сделать, только если обладатель жилья дал согласие на проведение работ, и если в договоре найма предусмотрена возможность улучшения жилищных условий, например, за счет арендного платежа.