Статья 424. гражданского кодекса рф. цена

Другой комментарий к Ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общее правило: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Понятия «вступление договора в силу» и «превращение договора в соглашение, обязательное для сторон» употребляются как синонимы.

Для определения того, является ли норма, содержащаяся в п. 1, императивной или диспозитивной, следует обратиться к ст. 433 ГК, содержащей пояснение понятия «момент заключения договора».

Статья 433 предусматривает общее правило определения момента заключения договора (п. 1), а также два исключения из этого общего правила (п. п. 2 и 3).

Если момент заключения договора определяется по общему правилу, то норма п. 1 ст. 425 является диспозитивной. Если же он определяется на основе п. 2 или п. 3 ст. 433, то стороны могут отложить вступление договора в силу на более позднюю дату после момента заключения договора, но не вправе перенести его на более раннюю дату.

Во многих случаях в письменном договоре прямо указывается дата вступления договора в силу; иногда стороны, составляя письменный договор, указывают после заголовка договора определенную дату. Эти даты следует считать моментом заключения договора (разумеется, с учетом того, что если момент заключения договора определяется в соответствии с п. 2 или п. 3 ст. 433, то он не может быть более ранним, чем указанные здесь даты).

2. Пункт 2 предоставляет сторонам право предусмотреть распространение условий заключаемого (или уже заключенного) договора на более ранний период. Тем самым стороны легализуют свои предшествующие действия и отношения, не оформленные юридически. Момент заключения договора при этом остается неизменным.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение конкретного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания для определения того, подлежит ли договор государственной регистрации, такой период времени не включается в срок аренды: этот период времени не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным (п. 8 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. Пункт 3 относится к сроку действия договора.

В некоторых случаях ГК и другие законы относят срок действия договора к существенным его условиям (ст. 596 ГК — для пожизненной ренты; п. 3 ст. 610 ГК — для отдельных видов договоров аренды; ст. 683 ГК — для договоров найма жилого помещения; ст. 942 ГК — для договоров имущественного и личного страхования; ст. 1016 ГК — для договоров доверительного управления).

В этих случаях при отсутствии условия о сроке договор считается недействительным, если в ГК (или ином законе) не предусмотрено иных последствий отсутствия указания на срок (ст. 168 ГК РФ).

В некоторых случаях закон указывает на бессрочный характер договора (§ 2 гл. 33 ГК — постоянная рента; гл. 45 ГК — банковский счет).

Однако в большинстве случаев стороны могут заключить как срочный договор, так и договор, не ограниченный определенным сроком.

Пункт 3 комментируемой статьи относится к тем договорам, в которых срок установлен самим договором или для которых срок установлен законом.

Для таких договоров истечение срока договора означает в качестве общего правила прекращение действия вытекающих из договора обязательств; однако неисполненные в срок обязательства все же должны быть исполнены, даже за пределами срока. Таков смысл абз. 2 п. 3.

Вместе с тем, как указывается в абз. 1 п. 3, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств, установленных договором. Это означает, что за пределами срока договорные обязательства в данном случае не должны исполняться, что кредитор вправе отказаться от принятия их исполнения.

4. Пункт 4 содержит императивную норму о том, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение договора. Эта норма применяется и в том случае, если в договоре имеется оговорка, предусмотренная в абз. 1 п. 3.

Комментарий к статье 424 ГК РФ

1. Принцип свободы договора является основой и для формулирования общего правила о цене договора, которая устанавливается соглашением лиц, заключающих договор. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате одним участником договора другому.

2. Исключением из приведенного общего правила о цене договора является норма, зафиксированная в абз. 2 комментируемой статьи. Лишь в предусмотренных законом случаях подлежат применению цены, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Так, в соответствии с ФЗ от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 16. Ст. 1316) тарифы на электрическую и тепловую энергию подлежат государственному регулированию. Статьей 2 этого Закона предусмотрено, что государственное регулирование тарифов на энергию осуществляется на основе принципов, изложенных в Законе, посредством установления экономически обоснованных тарифов (цен, платы за услуги) на энергию и (или) их предельных уровней.

В ряде случаев законодатель вынужден с использованием механизма ценового регулирования балансировать интересы субъектов оборота, находящихся в неравном экономическом положении. В частности, в упомянутом выше Законе установлен запрет перекрестного субсидирования, которое предполагает покрытие расходов снабжающих организаций, образующихся в результате установления для отдельных категорий потребителей льготных цен (тарифов) на энергию, за счет повышения цен (тарифов) на нее для других потребителей (ч. 11 ст. 2).

Вместе с тем практика использования при формировании ценовых ставок (тарифов) перекрестного субсидирования признается рядом действующих нормативных правовых актов (указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ). При этом следует иметь в виду, что полная отмена перекрестного субсидирования может привести к резкому росту цен (тарифов) для отдельных категорий потребителей и спровоцирует инфляционные процессы. Таким образом, установление регулирующими органами различных по величине ценовых ставок (тарифов) на электрическую энергию в зависимости от категории потребителей обусловлено социально-экономическими факторами и допускается в случаях, установленных нормативными правовыми актами.

3. К настоящему времени не принят закон, который бы регламентировал общие вопросы применения цен, устанавливаемых или регулируемых государственными органами. В то же время сохраняют юридическую силу Указ Президента РФ от 28 февраля 1995 г. N 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» и изданное в его исполнение Постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 239 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)». Указанные нормативные акты являются правовой основой для установления уполномоченными органами цен (тарифов, расценок, ставок и т.д.).

4. Норма, сформулированная в п. 2, представляет собой частный случай более общей нормы, не допускающей изменения договора иначе как по соглашению сторон или по требованию сторон в случаях, предусмотренных законом (ст. 450 ГК). Поскольку цена является одним из условий договора, то и изменение цены представляет собой изменение договора.

5. В подавляющем большинстве случаев цена не является существенным условием договора. Законодатель установил механизм, который позволяет избегать необходимости в обязательном порядке устанавливать цену при заключении договора, хотя при этом договор и предполагается возмездным. Таким механизмом является возможность определить стоимость исходя из той цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Бремя доказывания такой цены возлагается на заинтересованную сторону (п. 54 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

Комментарий к статье 424 ГК РФ

1. Принцип свободы договора является основой и для формулирования общего правила о цене договора, которая устанавливается соглашением лиц, заключающих договор. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате одним участником договора другому.

2. Исключением из приведенного общего правила о цене договора является норма, зафиксированная в абз. 2 комментируемой статьи. Лишь в предусмотренных законом случаях подлежат применению цены, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Так, в соответствии с ФЗ от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 16. Ст. 1316) тарифы на электрическую и тепловую энергию подлежат государственному регулированию. Статьей 2 этого Закона предусмотрено, что государственное регулирование тарифов на энергию осуществляется на основе принципов, изложенных в Законе, посредством установления экономически обоснованных тарифов (цен, платы за услуги) на энергию и (или) их предельных уровней.

В ряде случаев законодатель вынужден с использованием механизма ценового регулирования балансировать интересы субъектов оборота, находящихся в неравном экономическом положении. В частности, в упомянутом выше Законе установлен запрет перекрестного субсидирования, которое предполагает покрытие расходов снабжающих организаций, образующихся в результате установления для отдельных категорий потребителей льготных цен (тарифов) на энергию, за счет повышения цен (тарифов) на нее для других потребителей (ч. 11 ст. 2).

Вместе с тем практика использования при формировании ценовых ставок (тарифов) перекрестного субсидирования признается рядом действующих нормативных правовых актов (указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ). При этом следует иметь в виду, что полная отмена перекрестного субсидирования может привести к резкому росту цен (тарифов) для отдельных категорий потребителей и спровоцирует инфляционные процессы. Таким образом, установление регулирующими органами различных по величине ценовых ставок (тарифов) на электрическую энергию в зависимости от категории потребителей обусловлено социально-экономическими факторами и допускается в случаях, установленных нормативными правовыми актами.

3. К настоящему времени не принят закон, который бы регламентировал общие вопросы применения цен, устанавливаемых или регулируемых государственными органами. В то же время сохраняют юридическую силу Указ Президента РФ от 28 февраля 1995 г. N 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» и изданное в его исполнение Постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 239 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)». Указанные нормативные акты являются правовой основой для установления уполномоченными органами цен (тарифов, расценок, ставок и т.д.).

4. Норма, сформулированная в п. 2, представляет собой частный случай более общей нормы, не допускающей изменения договора иначе как по соглашению сторон или по требованию сторон в случаях, предусмотренных законом (ст. 450 ГК). Поскольку цена является одним из условий договора, то и изменение цены представляет собой изменение договора.

5. В подавляющем большинстве случаев цена не является существенным условием договора. Законодатель установил механизм, который позволяет избегать необходимости в обязательном порядке устанавливать цену при заключении договора, хотя при этом договор и предполагается возмездным. Таким механизмом является возможность определить стоимость исходя из той цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Бремя доказывания такой цены возлагается на заинтересованную сторону (п. 54 Постановления ВС и ВАС N 6/8).

Если заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости

05.07.2019 09:57

Абинский отдел

Обязательство заключить основной договор подразумевает, что стороны обязаны его заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Необходимо учесть, 

что такое обязательство существует только в течение срока, который указан в предварительном договоре, а если он не указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если контрагент будет уклоняться от заключения основного договора, вы сможете понудить его к этому через суд при условии, что вы направили предложение заключить договор в пределах вышеуказанного срока. Это можно сделать, даже если контрагент ссылается на то, что не до конца понятны условия основного договора, например цена недвижимости. В этом случае условия будет определять суд. Главное, чтобы было ясно, какой объект недвижимости продается (п. п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
На обращение в суд дается всего шесть месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор, а именно истечения срока, который отводится на заключение основного договора. Основной договор при этом будет считаться заключенным с момента вступления решения суда в законную силу или с иного момента, который укажет суд. При этом в резолютивной части решения суда будут прописаны все условия договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. п. 27, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть подписывать основной договор уже не потребуется.
По общему правилу из предварительного договора у будущего продавца не возникает обязательство передать имущество (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Право покупателя требовать его передачи появится, только когда стороны заключат основной договор.
Исключением является ситуация, когда в предварительном договоре указано, что сторона оплачивает цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Такой договор могут квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате. Если же имущество еще не создано или не приобретено продавцом — как договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Это означает, что у продавца возникнет обязательство передать имущество уже по этому договору независимо от того, будет ли заключен основной договор.
Предварительный договор может предусматривать обязательство уплатить задаток или неустойку. Задатком и неустойкой можно обеспечить исполнение предварительного договора (п. 4 ст. 380 ГК РФ, Позиция ВС РФ).
Неустойку в виде пени обычно предусматривают на случай, если контрагент уклоняется от заключения основного договора. Можно также установить штраф, если контрагент откажется от заключения основного договора. Но учтите, если в этом случае основной договор все же будет заключен, то такой штраф суд, скорее всего, не взыщет (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12).
Задаток, как правило, вносится будущим покупателем, и в случае заключения основного договора засчитывается в счет цены недвижимости. Если покупатель откажется заключать основной договор, то задаток остается у продавца, а если продавец — то он должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Кроме того, если у пострадавшей стороны возникнут убытки, сторона, которая отказалась от заключения основного договора, должна будет по общему правилу их возместить с зачетом суммы задатка (п. 2 ст

381 ГК РФ).
Обратите внимание, если, например, покупатель потребует от продавца двойную сумму задатка и возникшие убытки, то он по умолчанию уже не сможет понудить продавца заключить основной договор (по смыслу п. 2 ст

381, п. 2 ст. 396 ГК РФ). Поэтому сторонам следует предусмотреть такой размер задатка, который в той или иной степени удовлетворит их интересы на случай срыва основного договора.